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거시지표 악화에 건설·부동산 업계 '더블딥' 위기설

내년 우리나라 성장률 2%대 초반까지 악화될 수도

김지형 기자 | 기사입력 2018/12/10 [17:55]

거시지표 악화에 건설·부동산 업계 '더블딥' 위기설

내년 우리나라 성장률 2%대 초반까지 악화될 수도

김지형 기자 | 입력 : 2018/12/10 [17:55]

[국토매일] "건설·부동산 침체가 지방에선 이미 시작됐다."

 

국내 경제가 2008년 글로벌 금융위기 이후 연간 성장률이 3% 미만의 저성장 구조에서 탈피하지 못하고 있으며 '저성장' 기조가 고착화되고 있는 가운데 내년 또 건설·부동산 업계 발(發 ) 위기설이 시장 일각에서 수면 위로 떠오르고 있다.


국내 건설업계 및 부동산시장이 회복되지 못하고 침체의 나락으로 빠질 경우 올해 우리나라 성장률이 2%대 초반에서 1% 후반 대까지 추락할 것이란 '더블딥' 우려도 제기되고 있다. 1% 테스트설이다.


문제는 건설투자 호조세가 2018년 이후 다시 감소세로 전환된 이후 건설투자가 저성장·고착화할 것이란 비관론이 제기되고 있기 때문이다.


최근 G2(주요 2개국)의 무역전쟁 등으로 세계 경제의 하방 위험이 증가하는 가운데 국내 경제가 저소비, 저투자, 인구감소, 초고령화 등의 당면 과제에서 탈출구를 찾지 못하고 저성장이 장기화 될 가능성이 높다는 것이다.


국내 경제는 '소득 부진-부채 증가', '내수-수출 불균형', '인구감소', '기업투자 의욕 저하' 등 중장기 성장 동력을 약화시키는 구조적 요인도 상존하고 있다.


한국건설산업연구원 관계자는 "최근의 소비 둔화, 투자 부진, 그리고 이로 인한 성장 부진의 패턴이 과거 일본의 장기 불황 시작 시기의 패턴과 유사하다"면서 "한국 경제의 저성장 고착화 탈피, 안정적 선순환 구조를 확고히 하려면 소비 촉진, 투자 활성화를 위한 대책 마련이 절실하다"고 설명했다.


문제는 우리나라 건설투자가 2018년 2분기 들어 14분기 만에 감소세로 전환했다는 것이다. 2018년 3분기에는 전년 대비 8.6% 급락했다.


한국은행 등의 발표에 따르면 우리나라 건설투자는 2017년 3분기 이후 빠른 하강 국면을 지속하고 있다. 2012년 4분기 이후 약 5년간 상승 국면을 지속한 가운데 2016년 이후 호황 국면에 들어섰지만 2017년 3분기 이후 후퇴 국면을 나타내고 있다. 2018년 중반 이후에는 불황 국면 조짐을 나타내고 있고 이를 반증하듯 과거 대비 2배 이상 빠른 하강 속도를 보이고 있다.


건설수주와 건설투자 간 시차를 감안할 때 2019년에도 건설투자는 감소세를 지속할 것으로 예상되고 있다. 특히 2017년 하반기 이후 수주 감소세가 이어지고 있는 점은 2019년 건설투자에 부정적 파장을 미칠 것으로 보인다.


이로 인해 건설·부동산시장 발 '경제 위기설'이 일각에서 제기되고 있다. 올 하반기 불황 국면에 진입한 건설경기가 2019년까지 침체를 지속할 것이란 관측 때문이다. 2019년 건설투자는 전년 대비 2.7% 하락하고 건설수주는 전년 대비 6.5% 감소한 135.5조원으로 추정되고 있다.


한국건설산업연구원 관계자는 "2019년 건설투자 감소는 올해 경제성장률 0.4%p 하락과 취업자 수 9.2만명 감소 효과로 이어질 수 있다"면서 "연말 국회에서 사회기반사업(SOC) 예산의 대폭 증액이 필요하다. 아울러, 10.24 경기/고용대책, 생활형 SOC 사업 및 도시재생사업, 공약사업의 신속한 추진이 요구된다"고 평가했다.


한 경제전문가는 "2019년 국내 성장률은 전년 보다 0.2~0.3%p 둔화될 것"이라면서 "인구감소와 내수부진, 베이비붐 세대의 고령화 등으로 우리나라 경제가 구조적인 문제를 드러내면서 내년 성장률이 2.5~2.6% 사이로 떨어질 수 있다"고 경고했다.


부동산 시장에서는 지방과 수도권의 양극화 심화와 지방의 미분양이 경기침체 심화의 뇌관이 될 수 있다는 경제 하방 요인 분석도 제기됐다.


150조원을 넘어선 기존 집단대출의 상황에 따른 리스크가 커질 수 있기 때문이다. 준공시 집단대출 상환 과정(기존 주택매각, 신규 주담대 약정, 임차자 확보)에서 지방을 중심으로 부실화 가능성이 내포됐다는 경고다.


한 금융권 고위 관계자는 "지방중심으로 주담대 건전성이 악화되고 있다"면서 "2017년 4분기 이후 연체대출 잔액증가율이 플러스 전환 후 점차 상승하고 있다"고 지적했다.


그는 "취약차주의 LTI(소득대비 가계부채비율) 비율의 상승세가 뚜렷하다"면서 "DSR(총부채원리금상환비율) 규제 도입으로 인해 취약차주의 대출은 더욱 어려워질 것이다. 전세를 끼고 집을 사 임대한 이른바 '갭 투자'자들이 전세가격 하락으로 전세보증금을 제때 못 돌려줄 우려도 커졌다. 이로 인한 전세시장 대란 및 역전세난 등도 배제할 수 없다"고 전망했다.


특히 내년 분양(승인) 물량은 27만호 수준으로 물량 감소와 청약 규제로 인한 전반적인 청약 열기가 식을 것으로 예고되고 있다. 내년 분양물량은 올해 30만 세대 전후(추정치)를 소폭 하회하는 수치다.


부동산업계에 따르면 9·13대책 이후 관망세가 확산되고 있지만 1월~10월까지 수도권과 수도권 아파트 가격은 2.99%와 3.45% 상승한 반면 지방과 지방아파트는 0.81%와 1.78% 하락했다. 거래량은 1월에서 9월까지 서울이 10.2% 감소했고, 같은 기간 지방은 15.7% 줄었다.


DB투자증권 조윤호 연구원은 "올해 분양물량은 약 20~23만 세대 공급이 지연된 것으로 추정되면서 올해 32~35만 세대가 분양될 것"이라면서 "애초 2019년 계획된 프로젝트를 감안할 때 내년 분양 목표는 대략 40만 세대 전후로 추정되고 있다. 현 정부 부동산정책, 특히 수요 억제 기조가 급격하게 바뀔 가능성이 없기 때문에 주택 프로젝트(특히 재건축)가 지연되는 것을 피할 수 없다. 따라서 이월효과로 인해 2019년 주택분양은 전년 대비 감소할 가능성은 낮지만 크게 늘어나기 어려울 것"이라고 예상했다.


그는 "2018년 월 평균 아파트매매거래량은 4.4만 호 수준으로 전년 대비 10% 감소했다"면서 "2014~2017년 월 평균 아파트매매거래량인 5.8만 호 대비 24% 감소한 수치"라고 분석했다.


조 연구원은 "10년간 총 주택수 증가를 감안하면 거래량 감소폭이 얼마나 큰지 알 수 있다"면서 "수요 억제 기조는 (이번)정권 내내 이어질 것"이라고 전망했다. 한편으로 '거래절벽' 우려도 제기했다. 그는 경상남도와 전라북도의 일부 지역의 경우 미분양률이 높은 지역 중 하나이기 때문에 준공 후 입주 문제가 불거질 수 있는 지역이라고 판단했다.


이로 인한 주택시장 문제를 해결하기 위해서는 '공급부족지역'과 '공급과잉지역'으로 구분하여 지역 맞춤형 대책 수립이 필요하다는 주장도 제기되고 있다. 서울을 포함한 수도권과 지방의 양극화 심화가 목격되고 있기 때문이다.


한국주택산업연구원 김태섭 선임연구위원은 "주택시장의 양극화 현상은 아파트 공급의 지역별 양극화와 아파트 매매가격의 지역별 양극화, 주택유형별 매매가격의 양극화, 청약양극화(미분양 양극화) 등 다양하다"면서 "가장 문제가 되는 것은 아파트 공급의 지역별 양극화 현상으로 공급 부족지역과 공급 과잉지역이 문제가 된다"고 지적했다.


김 연구위원은 "서울은 대표적으로 아파트 공급이 부족하면서 안정적으로 성장하는 지역이지만 (높은 수요와 투기우려 등)주택시장 불안 가능성이 높은 지역으로 분류됐다"면서 "그동안 정부는 수급 여건을 고려하기 보다는 지역별 주택가격 변동을 중심으로 수요억제 대책을 펴 왔고, 미분양 과다지역에서는 공급관리 대책을 펴 왔다"고 분석했다.


그는 서울시의 전체 아파트 공급량에서 정비사업으로 공급되는 아파트 비중이 약 78%인 것을 감안하면 다른 대안이 없는 한 정비사업구역 해제는 서울시 아파트 공급 부족 문제를 지속적으로 발생시킬 것으로 보인다고 주장했다.


김 연구위원은 "서울시는 연 1만~1.2만호의 아파트 공급용 택지가 필요하며 10여 년간 약 10만호~12만호를 공급하기 위한 중장기 대책이 필요하다"면서, "만약 도심에서 공급 여력이 없을 경우에는 필연적으로 그린벨트를 풀어야 한다"고 역설하기도 했다.


특히 침체되고 있는 지방의 주택시장을 활성화하기 위한 특단의 대책이 필요하다는 주장도 제기됐다. 포항, 울산, 창원, 구미, 군산 등 일부 지역의 주택시장은 쇠퇴시장이면서 과잉공급지역에 해당하여 특별관리지역으로 지정할 필요가 있다는 것이다. 이들 지역에 대해서는 미분양 해소 및 지방주택시장 활성화를 위한 지원대책이 강구되어야 한다는 중론이다.


현 정부의 부동산 정책이 단기 투기적 수요는 어느 정도 차단하는데 성공하고 있으나 서민·실수요자의 내 집 마련 여건을 오히려 어렵게 만들었다는 비판도 있다. 따라서 서민 실수요자의 내 집 마련 여건을 개선하기 위한 대책으로 정부에서 정하고 있는 '서민 실수요자 기준의 완화', '무주택자와 1주택자의 대출규제 완화', '1주택 소유 재건축 조합원 개발이익환수를 보유 기간에 따라 경감 방안' 등이 필요하다는 주장이다.


심교언 건국대 부동산학과 교수는 "(우리나라)건설시장은 내년 악화될 것으로 보이며, 주택시장은 약보합이나 마이너스가 예상되며, 부동산 침체는 지방에선 이미 시장됐다"면서 "선진국 사례를 보더라도 우리나라 경제가 지방 부동산 침체를 피하기 힘들 것이다. 무엇보다 성장률 등 거시경제가 악화되고 있는 점이 건설시장과 부동산 시장에 악재로 작용할 것"이라고 진단했다.


심 교수는 "지방에서 일자리 등 면에서 성장이 거의 없기 때문에 지방 부동산은 당분간은 약세나 마이너스를 보일 가능성이 높다"면서 "서울이나 수도권의 경우 기본적으로 최근 3년 간 너무 올랐기 때문에 당분간 조정 국면에 들어설 것이다. 거시경제가 안 좋으면 부동산 등 여러 분야가 마이너스로 갈 수 밖에 없다. 지방의 타격은 더욱 클 수밖에 없다"고 설명했다.


그는 "DSR 등 대출규제가 있다는 것은 수요를 압박하기 때문에 거시적인 요인과 함께 대도시마저도 (부동산)하향 요인이 될 수 있다"면서 "전세가격은 특정 지역을 제외하고는 약보합이나 마이너스를 나타낼 것이다. 매매가가 떨어지는 데 전세가가 오를 수 없다"고 말했다.


심 교수는 "가장 큰 요인이 거시경제다. GDP 등 거시경제 지표가 나빠지는 데 건설 및 부동산시장이 좋을 수 없다"면서 "올해 (우리나라)GDP가 2%대 초반까지 떨어질 수 있다. 경제가 안 좋아지는데 집값이 올라갈 수는 없다"고 지적했다.


그는 수도권과 지방의 양극화에 대해 "이를 해결하기 위해선 도시재생 등을 추진하면서 최대한으로 보완해야 하지만 지방 SOC 등의 증가는 특정지역에 대한 국소적인 영향에 그칠 것"이라면서 "내년에도 수도권과 지방 양극화는 더욱 심화될 것"이라고 덧붙였다.

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