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주택도시기금, 주택사업에서 도심재생까지 역할 확대

2019년 기금 25.6조원 편성... 전년비 10%↑

김지형 | 기사입력 2018/12/18 [09:24]

주택도시기금, 주택사업에서 도심재생까지 역할 확대

2019년 기금 25.6조원 편성... 전년비 10%↑

김지형 | 입력 : 2018/12/18 [09:24]

▲     © 김지형

[국토매일] 국토교통부(장관 김현미·이하 국토부)의 주택도시기금이 주택의 양적확대 지원에서 주거복지로 무게 추를 옮겨가고 있다.


8일 국토부에 따르면 2019년 주택도시기금은 전년 대비 2.3조원, 9.9% 늘어난 25조 6000억원으로 확정됐다. 내년도 주택도시기금에서 주택계정은 전년 대비 10.6% 증가한 24조 9874억원이며, 도시계정은 전년 대비 10.9% 줄어든 6057억원이다.


주택계정에서 임대주택지원(출자)은 올해 3조 3100억원 내년 4조 3705억원으로 32% 급증했고, 임대주택지원(융자)은 올해 8조 8626억원에서 내년 9조 6191억원으로 8.5% 늘었다.


분양주택 등 지원(융자)은 전년 대비 5.7% 감소한 6473억원으로 확정됐고, 구입전세자금지원(융자)은 내년 7조 8442억원으로 전년 대비 6.7% 늘었다. 기타지출은 2조 5422억원으로 전년 대비 4.9% 증가했고, 주택계정 기금운영비는 7억원이 배정됐다.


도시계정에서 내년 도시재생과 도시기능지원은 각각 2396억원과 3614억원으로 전년 대비 13.8%와 9.0% 줄었다.


우선 주택도시기금은 무주택 서민이 시세보다 저렴하게 장기간 거주할 수 있는 공적임대주택 17.6만호와 청년 주거안정을 위한 기숙사형 임대주택 0.1만호(0.2만명) 공급에 14조 4897억원을 배정했다.


특히 지난해 11월 발표된 '주거복지 로드맵'에 따라 공급목표 17만호 대비 신혼·청년지원 강화를 위해 공적임대주택를 당초보다 0.6만호 확대한 것이다.


내년 확정안에 따르면 신혼부부 공적임대 주택은 애초 3.9만호였지만 이번에 4.3만호로 0.4만호 증가했다. 청년 공적임대주택은 로드맵에 따르면 2.5만호였지만 이번에 0.2만호 늘어난 2.7만호로 확정됐다.


주택도시기금은 내년 주택구입·전세자금 융자한도를 확대할 예정이며, 우대금리 설정 등 주거비 부담 완화를 위한 주택자금 융자를 올해 7조 4543억원에서 내년 8조 345억원으로 확대키로 했다. 여기서, 기금재원 직접 융자는 7조 8442억원이다.


도시주택기금은 출·융자 지원, 소규모 주택정비 사업 등 도시재생 뉴딜사업에도 6057억원을 편성했으며, 세부적으로 보면 도시재생리츠 등 출·융자 2263억원, 소규모 주택정비 2500억원, 노후산단재생 504억원 등이다.

◆주택도시기금, 주택양적 보급에서 주거복지로


주택도시기금은 지난 1981년 이후 대표적인 서민주택금융으로써 주택 구입 및 전세자금 지원뿐만 아니라 주택건설자금을 지원하는 등 주요한 역할을 수행하고 있다. 최근 주택공급량 증가 및 인구구조 변화가 진행되면서 주택 시장은 수요자 중심으로 빠르게 변화, 이에 주택도시기금의 역할도 변모하고 있다. 2000년 이후 주택보급률이 증가하면서 수요자 중심의 시장으로 변화하는 가운데 인구 저성장 시대에 진입하면서 주택시장의 큰 변화 흐름에 직면했기 때문이다. 지난 2003년 기금의 근거법이 '주택법'으로 변경되면서 기존의 주택기금의 지향점이 '주택공급 확대'에서 '주거복지 향상'으로 변화했고, 저리의 다양한 주택 구입 및 전세자금 대출상품을 제시하고 있다.


그 예로 중소기업취업청년 전월세보증금대출, 주거안정월세대출, 청년전용 버팀목전세자금, 신혼부부전용 전세자금, 버팀목전세자금, 전세보증금반환보증(전세금안심대출보증), 신혼부부전용 구입자금, 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 오피스텔구입자금, 부도임대주택경락자금, 부도임대주택퇴거자전세자금, 재해주택복구 및 구입자금, 안전주택이주자금 등이 대표적이다.


도시재생상품으로는 코워킹커뮤니티시설 조성자금, 창업시설 조성자금, 공용주차장 조성자금, 상가 리모델링융자,  임대상가 조성융자, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 도시재생 복합금융지원, 도시재생 개별융자지원 등이다.


특히 공적기관으로써 주택도시보증공사(HUG)의 역할이 강화되고 있으며, 수요자 금융과 도시재생 지원으로 전환됨에 따라 기존 금융시스템의 변화와 더불어 도시재생사업의 원활한 진행이 기대되고 있다.


주택도시기금(舊 국민주택기금)은 지난 37년 동안 주택구입자금 융자, 임대주택건설 자금, 서민 전세자금 등을 지원하고 있다. 국민주택기금은 지난 2015년 1월 주택도시기금으로 개편돼 주택 및 도시재생사업으로 그 영역이 확대되고 있다. 국민주택기금은 1980년대 서민주택금융 분야에서 중요한 역할을 수행, 특히 원활한 주택 공급을 위해 건설자금 지원 및 무주택 서민에게 저리의 주택자금을 제공했다. 국민주택기금은 1981년 설치된 이후 한국주택은행이 위탁관리 했으나, 1997년 IMF 이후 민영화 및 국민은행과 합병(2000년)되면서 KB국민은행이 기금업무를 위탁관리 해오다 2008년 이후 국민주택기금의 관리체계가 개편되면서 우리은행이 총괄수탁을 맡았으며 일반 수탁은행으로 시중 4개(농협, 신한, KB국민, 기업)이 선정됐다. 2013년에 KB국민은행이 일반 수탁으로 다시 포함됐으며, KEB와 합병된 KEB하나은행은 올해 1월 재심사과정에서 탈락했다.


국토부 관계자는 "위탁은행을 특정 은행에만 맡기기보다는 공정하게 경쟁해서 선정해야 한다는 취지에서 우리은행으로 간사 수탁은행이 바뀌었다"면서 "일반 수탁은행의 선정도 국민들과 접촉면을 넓히는 데 초점을 맞추고 있다"라고 말했다.


한편 기금은 국민주택채권(정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행하는 채권), 청약처축, 자체 재원(출자, 투·융자금 회수, 자산유동화, 대출이자 수입 등) 및 일반회계·복권기금 등으로 자금이 조성되며, 이는 임대주택건설자금, 분양주택건설자금, 주택구입자금, 주택전세자금, 주택개량자금, 임대주택출자·경상보조 등에 사용되고 있다.


국토부 관계자는 "기금의 조성은 국민주택채권과 청약주택 등을 통해 주로 조달되며, 주택복금의 폐지로 복권기금은 현재 포함되지 않고 있다"고 밝혔다.

 

◆도시계정 등 통해 도시재생 마중물 역할


도시계정면에서 조성재원은 주택계정 전입금·차입금과 자체재원(출자, 투·융자금 회수, 자산유동화, 대출이자 수입 등), 지역발전특별회계 등 전입금·차입금이며 이 도시주택기금은 현재 도시재생사업자금, (경제기반형)산단, 항만, 역세권 등 정비·개발 등을 통해 경제거점조성, (근린생활형) 쇠퇴중심상가지역 및 근린주거지역 재생에도 사용되고 있다.


국토부 관계자는 "도시주택기금 안에 주택계정을 관리해오고 있으며, 규모가 크지는 않지만 도시계정을 통해 도시재생사업을 지원하고 있다"면서 "같은 기금 안의 도시계정의 경우 도시재생사업을 추진하고 있는 도심재생경제과 쪽에서 담당하고 있다. 목적에 따라 2개로 나눠놓은 상태다"라고 설명했다.


국토부에 따르면 2016년 기준 주택도시기금의 총자산은 148조 8701억원이며 이중 대출금은 87조 6442억원이다. 부채는 132조 4179억원이며 순자산은 16조 4522억원이다.


과거 주택물량이 부족한 시기에 주택도시기금은 주택건설 지원에 있어 독보적인 역할을 수행했으나 주택시장의 패러다임 변화로 인해 주택도시기금의 역할도 변화가 요구되고 있다. 과거 주택수요가 높아 건설물량이 크게 증가한 시기에는 주택기금대출의 상당부분이 주택건설에 필요한 자금을 지원하는 데 사용됐다. 이를 반증하듯 실제 기금은 지난 2014년까지 약 482만호의 주택건설에 자금을 지원(약 109조원)하는 등 주택재고 확보에 중요한 역할을 담당해왔다. 기금이 최초로 설치된 1981년 전국의 주택 보급율은 70.5%에 불과하였으나, 이후 빠르게 증가하여 2002년 이후 100%를 웃돌고 있다.


국토부 관계자는 "예전에는 사업자들에게 건설자금을 투·융자 등을 통해 주택을 양적으로 늘리는 게 목적이었지만, 최근에는 주거복지로드맵 등을 통해 목표를 양적으로 주택을 늘리기보다는 다양한 주거복지 프로그램을 지원하는 쪽으로 가고 있다"고 밝혔다.


2000년대 이후 주택보급률이 증가하면서 수요자 중심의 시장으로 변화하는 가운데, 인구 저성장 시대 시대에 진입하면서 주택시장이 큰 변화 흐름에 직면했기 때문이다. 국내 1~2인 가구가 큰 폭으로 증가하면서 주택 임대시장의 다변화도 진행되고 있다.


실제 주택도시기금의 수요자 지원 부분은 2010년 이후 빠르게 증가했는데, 이는 주택구입 및 전세 수요자들의 대출상품 수요가 급증한 데 기인한 것으로 파악되고 있다. 예를 들면 지난 1990년대 수요자 지원 자금은 융자사업 중 2%에 불과하였으나, 2014년 들어 68%까지 증가했다. 임대계약 희망가구의 약 85.2%가 여전히 전세를 선호하는 등 전세자금 수요는 지속 증가할 것으로 전망되고 있기 때문이다.


주택도시기금은 대표적인 서민주택금융으로써 주택 수요자를 위해 저리의 상품을 제공, 다양한 주택 구입 및 전세자금 대출상품을 제시하고 있다. 그 예로 주택구입자금상품은 내집마련디딤돌, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안전주택자금, 오피스텔자금 등이며 전세자금은 버팀목전세자금, 주거안전월세대출 등을 통한 서민 주거안정을 위한 주요 상품으로 자리매김하고 있다.


한편 간사 수탁은행(우리은행)은 주택도시보증공사로부터 위탁을 받아 사업자 대출을 시행, 공공 및 민간의 분양·임대주택 건설자금 대출 등을 지원하고 있다. 대표적으로 후분양 주택자금, 공공임대 주택자금, 공공분양 주택자금, 다가구주택자금대출, 주거환경 개선주택 자금대출, 민간임대매입자금대출, 민간임대건설자금대출 등이다.

 

◆기금역할 다변화 모색.. 생활SOC·서민 접촉면 확대


최근 임대시장의 다변화, 임대주택 공급 및 도시주거환경정비가 주요 과제로 부각되면서 주거복지 및 도시재생에 대한 지원 요구가 증가하면서 기금의 역할은 다변화되고 있다. 기존의 개발이익을 통한 공공 임대주택 공급이나 도시환경정비방식이 어려운 상황이 도래하면서 주택기금의 개편 필요성이 강화된 측면이 있다. 이로인해 2015년 1월 주택도시기금으로 개편하고 주택사업뿐 아니라 도시재생사업으로 확대하고 있다.


국토부 관계자는 "지원방식도 기존의 단순 융자방식 이외에 출자, 투·융자, 보증 등으로 지원하며, HUG를 기금운용의 전담기관으로 지정했다"면서 "기존의 시중은행 직접위탁 방식에서 공사전담운용 및 은행권에 재위탁하는 구조로 변경하여 운용하고 있으며, HUG는 기금을 총괄, 신설되는 출자, 투융자 사업에 대한 사업성 분석 및 집행업무를 전담하고 있다"고 설명했다.


도시주택기금은 공적기관으로 HUG의 역할이 강화된 데다, 특히 수요자 금융과 도시재생 지원 금융으로 전환됨에 따라 기존 금융시스템의 변화가 불가피한 상태다. 또한, 최근 임대시장 내 월세가 빠르게 확산됨에 따라 월세지원 및 보증금 부담 완화를 위한 지원상품이 필요할 것으로 판단되고 있다. 아울러, 노후주택이 빠르게 증가하는 반면 재건축·재개발 진행이 어려운 경우가 상당수가 존재, 이를 위해 노후주택 재정비 및 주택개량을 위한 자금 지원이 필요한 실정이다.


도시재생사업의 경우 자금 및 사업성 문제로 그동안 추진이 무산된 경우가 다수 발생, 향후 주택도시기금의 역할 강화로 재생사업 활성화가 기대하고 있다. 또한 과거와 달리 소규모 복합개발에 대한 수요가 높고 맞춤형 리모델링 사업 등을 위한 도시재생 자금 지원이 필요할 것으로 판단되고 있다. 다만 현재까지 도시재생 사업 활성화 성과는 미미한 상황(2016년 총 사업비 중 도시재생사업비는 0.2%에 불과)으로 향후 기금의 역할 확대가 필요한 상황이다.


도시재생에 따른 금융지원모델 및 보증상품 개발, 안정적인 기금운용을 위한 리스크 관리방안 등 점진적으로 고민할 필요한 때다. 기존 단순 융자방식 이외 사업 성격에 맞게 출자, 투·융자, 보증 등 맞춤형 지원을 통한 시중자금 마중물 역할이 기대되고 있다. 특히 쇠퇴지역에 주거·상업 등 복합기능 도입 등을 통해 도시경제 활성화에 기여하고 (중·소도시) 지역특화산업·관광자원 육성 등을 통한 도시 전반의 경제 활력을 제고할 것으로 예상되고 있다. 이를 위해 (마중물사업) 매칭펀드 방식이 도입됐으며, (도시경제기반형) 1개소당 500억원(국비 250억원) 이하(총 6년간)를 지원할 예정이다.


특히 도시재생으로 국민의 살림이 윤택해질 것으로 기대되고 있다. 그 예로 저소득층의 실업자와 비경제활동인구를 취업상태로 전환유도하고, 스스로 일해서 소득이 증대되는 사회를 도모할 수 있다. 도시재생사업 시행 전 비경제활동인구가 54.1%, 실업자가 4.6%였으나, 시행이후 각각 21.0%, 2.5%로 감소하기도 했다. 낙후지역의 취업자 수 증가와 근로자의 임금소득 증대로 지방세수증가, 기초생활수급자 탈피계층이 절반으로 감소할 전망이다. 낙후지역에 도시재생사업추진시 정부의 복지수혜대상자 감소, 정부재정증대효과는 약 3조 8284억원(2016~2045)으로 국토부는 전망하고 있다.


한편 일각에서는 주택주택기금의 도시재생사업에 대한 투자를 더욱 확대해야 한다는 목소리도 높다.


도시재생법 개정과 관련된 한 중진 의원은 "기금의 2016년 총 사업비 중 도시재생사업비는 0.2%에 불과하다. 기금의 도시재생 활성화 역할은 여전히 미미한 실정"이라면서 "주택도시기금이 (도시재생의)마중물이 될 수 있도록 해야 한다"고 말했다.


그는 "(도시재생에서)도시주택기금의 역할이 갈수록 중요해 질 것"이라면서 "2016년에는 도시재생 보다 뉴스테이 등 민간임대주택 공급이나 일반 아파트 분양에 투자되는 금액이 많았지만, 앞으로 도시재생사업 추진이 본 궤도에 오르게 되면 기금 대출을 통한 사업들도 많이 늘어날 것으로 보인다"고 지적했다.

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