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[국토매일창간 특별 좌담회]-도시재생사업 활성화 방안

“국공유지 활용 · 입지규제 완화·금융 및 세제 지원 등으로 민간의 참여 유도”

변완영 기자 | 기사입력 2017/10/17 [15:47]

[국토매일창간 특별 좌담회]-도시재생사업 활성화 방안

“국공유지 활용 · 입지규제 완화·금융 및 세제 지원 등으로 민간의 참여 유도”

변완영 기자 | 입력 : 2017/10/17 [15:47]

 

“민간 참여형 도시재생으로 사업 확대해야…정부와 지자체의지 중요”

“서울시, 도시재생사업지역 부동산시장 모니터링”

“도시기반시설에 대한 조사·진단·점검이 필수적”

“도시재생사업 완료 후 출구전략 필요”

 

▲ 창간기념 특별 좌담회     © 변완영 기자

 

[국토매일-변완영 기자] 도시재생 특별법이 제정된 지 4년이 지났다. 유럽 등 선진국에 비하면 우리는 이제 막 걸음마를 떼기 시작했다. 성장과 개발 주도시대에서 저성장· 저출산 시대의 변화에 적응할 수 있게 도시재생 사업은 일자리와 주거 등 종합적이고 다양하게 추진되고 있다. 특히 공공과 민간이 협력하고 역량을 한데 모아 경험을 축적해 나가야 한다. 최근에 정부는 내년도 도시재생뉴딜 선정 계획을 발표했고, 소규모 지역방식으로 추진한다고 밝혔다. 도시재생 활성화 방안은 무엇인지 정부와 서울시 학계, 연구계, 업계 대표들과 토론을 통해서 나아갈 방향을 모색해보고자 했다. 

좌담회는 지난 9월27일 서울시의원회관 제3회의실에서 진행됐다.

 

-참석자-

진행자: 백용태(국토매일 편집국장 겸 발행인)

국토부: 김이탁(국토교통부 도시재생기획단장)

서울시: 강희은(서울시 도시재생본부 재생정책과장)

학  계: 남 진(서울시립대 도시공학과 교수)

연구계: 이영환(건설산업연구원 연구본부장)

업  계: 이원식(포스코건설 도시재생사업 그룹장)

 

<백용태국장> 국토매일 창간 12주년 특집으로 도시재생 활성화 방안 토론에 바쁘신 중에도 참석해주신 토론자들에게 감사드린다. 문 정부의 화두가 도시재생이다. 업계에서는 사업 수익성 등이 와 닿지 않았다. 어떤 면에서는 시너지가 될 것인지 또 지역경제 활성화로 다가올 것인가는 정부나 서울시의 방향에 따라 달라질 것이다. 먼저 도시재생하면 일반인이 이해하기 어려운 용어다. 도시재생에 대한 개념과 범위를 어떻게 볼 것인가? 

 

“도시재생은 경제, 사회, 환경 등 종합적으로 도시를 활성화 시키는 것”

 

<김이탁 단장> 2013년에 ‘도시재생활성화 및 지원에 관한 법’이 재정됐는데 이법의 정의에 의하면  "도시재생"이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것을 말한다. 라고 개념정의하고 있다.

 

중요한 키워드 중에 인구의 감소, 지역역량의 강화, 지역자원의 활용 등을 통해 단순히 지역의 물리적인 재건축 재개발이 아니라 경제적, 사회적, 환경적 종합적으로 활성화 시키는 사업으로 종합적으로 정리할 수 있다. 신도시 등 주택 대량 공급 시대와는 다른 의미를 가지고 있다.

뉴타운 등 기존의 도시정비 사업은 대규모 철거 또는 정비 형태의 도시개발 방식으로 추진되고, 중앙정부가 주도하면서도 지원이 부족한 한계가 있었으나, 도시재생 뉴딜사업은 지자체가 주도하고 중앙정부가 적극 지원하는 지역주도(Bottom-up) 방식으로, 전국에 걸쳐 추진된다.

 

<남진교수> 도시재생이라는 말을 내가 2007년도에 국가도시재생R&D를 했고, 김 단장이 얘기했듯이 2013년에 법이 제정이 됐다. 그때의 화두는 ‘뉴 타운 정비사업’에 대한 대안이었다. 국회국토위에서는 대안이 필요했고, 학계에서는 크게 두 가지 키워드인데 ‘종합’과 ‘통합’이었다. .도시 및 주거환경정비법, 택지개발법 등 도시 관련법은 모두절차법이다. 즉 지원법이 없는데 도시재생은 지원 내용이다. 이게 국회에서 먹혔다. 당시 화두는 재개발· 재건축에 대한 대안책으로 여겨졌다. 지원법적성격을 가지고 각종 도시개발을 하면 되는데 활성화 지역에 들어오면 좋은게 있어야 했다. 그래서 그전 토목건축에 대한 반성 때문에  탄생했다.

 

현행 도시재생특별법에서는 도시재생사업은 도시재생활성화지역 내로 하고 있다. 도시재생활성화지역 내에 있는 주택재개발사업이나 주택재건축사업 등도 도시재생사업이라고 할 수 있다. 그러나 도시재생이 도입된 초기에는 주택재개발사업이나 재건축사업, 그리고 도시환경정비사업과 같은 도시정비사업은 도시재생사업과 반대되는 개념으로 인식되기도 했다. 그러나 이번에 정부가 추진하는 도시재생뉴딜사업의 유형에 정비사업보완형으로 구체적으로 명시하여 이에 대한 오해를 제거했다.  

 

또 하나는 개발의 패러다임을 보면 과거 성장 시대에는 효율성, 양적공급이 중요한 시대였다. 하지만 지금은 아니다. 사회적 약자, 도시의 역사성 등이 외면됐는데, 그에 대한 대안으로 재생이 나온 것이고, 이것이 현재 국토 패러다임을 설명하는 ‘재생’이다. 

 

도시재생의 범위가 손에 안 잡히지만, 지난 정부와 이번 정부는 차이가 이런 한계를 극복한 듯 보인다. 도시의 경쟁력, 민간 참여, 중앙정부와 지방정부의 역할 등이 영국, 프랑스에서 법이 만들어지고 줄기차게 변화가 있었다. 

 

오래된 가구 고쳐쓸 수 없으면 ‘재개발’ 고쳐쓸 수 있으면 ‘재생’

 

<강희은 과장> 먼저 이런 귀한 자리에 초대해주셔서 감사드린다. 저는 지난 7월에 도시재생과로 왔다. 8월에 서울시 출입기자들이 가장 많이 쓰는 말이 도시재생이었다. 업계에서 기존에는 뉴타운 재개발 했는데, ‘도시재생과 무슨 차이냐’라는 질문이 많았다. 진희선 본부장님이 말씀 하신 것처럼‘도시재생은 굉장히 포괄적이다’ 과거압축성장시대에는 모든 사람들이 뉴타운· 재개발에 관심을 가졌다. 서울의 683개 뉴타운지정 돼서 강남지역은 주민의 의사, 주민의 이익을 물어 재개발 재건축을 해도 이익이 있는데, 구도심 및 강북은 재건축 재개발을 하려고 해도 경제성 없고 주민 의사도 달라 재개발을 못하기도 했다. 도시재생은 압축성장시대에서 저성장·저출산 시대로 바뀌면서 재개발 재건축에 대한 새로운 패러다임이 필요했다. 지역의 특성과 주민의 의사를 고려해서 가장 적합한 쪽으로 사람과 역사와 환경에 대한 가치를 공유하면서 진행됐다.

 

도시재생은 재개발 재건축에 배치되는 것이 아니라 좋은 방향으로 가면되는 것이다. 재건축이 좋으면 그것으로 가고, 수리해서 쓰는게 좋으면 고쳐쓰면 된다. 예컨대 여러 가구가 있는데 아들딸에게 엄마아빠가 어렵게 살면서 가구에 대한 이야기를 들려주었을 때 어떤 가구는 완전히 망가졌으면 새로 사야하고, 어떤 것은 고쳐 쓰는 것이 경제적 효율성이 있고, 추억이라든지 아이들에게 남겨주고 싶으면 고쳐 쓰는 것이 맞다. 이처럼 새로 사야하는 것은 재건축 재개발이 될 것이고 고쳐 쓰면 재생이 되는 것이다. 따라서 도시재생은 사람과 공동체와 역사가 중심이 된다. 재개발 지역이 적합하면 재개발하고, 고쳐 쓰는 것이 적합하면 도시재생하면 된다. 

 

<이영환본부장> 도시재생이 포괄적이지만, 시설물쪽에서 보면 서울지하철 1호선 1974년도 건설 되었으니 약43년이 됐다. 서울역에서 청량리역까지 콘크리트 담벽이 검사를 하면 철근이 다 나올 것이다. 시설물의 개량이라는 측면에서 보면 보수, 교체 해야 할 시설물들이 많다. 도시는 크게 도시기반 시설과 정주시설로 나눠 볼 수 있다. 법령에서는 경제기반형도시재생과 근린재생형도시재생이 있다. 정주시설은 소득이 높아지면 1인당 국민소득이 6,70년대 1000불이 안됐다. 문제는 그때 사회기반 시설이 계획되어 1기지하철 들어섰다. 사실은 주거환경은 소득이 올라오면서 업그레이드가 됐다. 반면에 도시기반 쪽은 기본적으로 시설물이 노후화 됐고, 그보다 심각한 것은 지하철을 건설할 때 기준이 인구500만 이었다. 만일 지금 지으면 그렇게 안 짓는다. 그다음에 서울시 경우 우수와 하수가 분리되는 것이 불과 몇 년 안 된다. 비가 오면 97%가 하수로 간다. 기상여건이 달라졌다. 지하철의 경우 1992년도 철도안전 기준법이 제정되었다. 

 

도시재생이 포괄적이라면 범위도 개념적으로만 봤을 때는 도로 함몰, 상하수도, 하수관로, 안전, 삶의 질 저하 원인 등 범주에 넘어 기초 생활 인프라 확충과 같은 정주기반시설을 같이 고민해야 하지 않는가!  도시가 가지고 있는 특수성인 것 같다. 따라서 도시재생사업에서 도시기반시설에 대한 점검이 필요한 것 아닌가? 구역단위 안에는 하수관로 상수관로, 그대로 써도 되는지 유지관리 하기 어려우면 공동으로 뺀다든지 해야 한다. 경쟁력과 시민들의 삶을 질을 올리는데 적어도 조사· 진단 평가를 해서 어떻게 할 것인지, 혹은 언제 해야 할 것인지 등 소프트웨어적인 측면을 먼저 고민을 해야 다음단계로 갈지 결정할 수 있다. 현실을 파악하는 것이 현 단계에서 제일 중요하다.

 

“준비된 지역부터 선정 할 것임…지역균형성과 형평성 고려”

 

<백용태 국장> 올해 도시재생 활성화 방안으로 지역선정 기준은 무엇이고 이것을 통해서 사업이 전개되고 방향이 나올 텐데 국토부에서 얘기해 달라. 그리고 다른 패널들은 도시재생이 추구하는 모델은 어느 쪽으로 가야하는지 방향성에 대해서 말씀해 주면...

 

<김이탁 단장> 정부가 이번에 도시재생특위에서 시범 사업 선정하는 걸로 발표했다. 남 교수님이 말했지만 준비가 굉장히 많이 필요한 사업이다. 오히려 뉴타운 사례도 있었지만 공동체가 복원되는 것이 아니라 파괴될 수 있는 도시사업도 있어서 의견이 갈려서 소송이 걸리는 등 문제가 많았다. 국비 지원, 지가상승 등 여러 가지 얘기가 나오기 때문에 사업 내용 안에 여러 가지 의견이 나올 수 있다. 재건축 재개발 조합도 그렇다. 

 

그래서 이번 시범사업으로 하겠다는 것은 준비가 되어 있는 곳을 해야지 선심성으로 해서는 분란만 일으킬 수 있다. 좋은 취지로 했다가 국민적인 공감대가 형성이 안 될 수도 있기 때문이다. 자칫 잘못하면 국민적으로도, 사회적으로도, 시장에서도 좋지 않은 방향으로 갈 우려가 있다. 선정 방향으로 지역 주민들이 최대한 합의하고 대다수가 동의하는 구조의 사업계획을 갖춘 곳을 사업지로 선정했다.

 

걸음마 단계라고 할 수 있지만 많은 활동 등이 있었다. 준비가 안 된 지역에는 준비하도록 권고했다. 금년에만 선정하는 것이 아니라 내년에도 70개 이상 선정 할 계획이기 때문이다. 이 숫자로 가면 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 또한 처음에 잘못되면 내년에는 하지 말라고 할 수 있다. 재개발 재건축처럼 싸우고 민원 발생되면 정책을 펼 수가 없다.

 

지역에도 지역과 형평성을 지역균형 발전 차원을 따져야 하지만 이번에는 준비된 곳을 우선으로 선정했다. 시범사업이기 때문에 시도별로 3~4개 선정할 수 있다고 해서 의무사항은 아니다. 꼭 한다는 것은 아니다.(웃음) 이를 통해서 내년에 할 때는 더 잘 준비 하도록 시·도간 경쟁의 의미도 있다. 협업하는 사업이기 때문에 잘하면 인센티브도 주고 잘못하면 불이익도 줄 수 있다.(웃음) 올해 최대 70개 선정할 계획이다. 

 

▲ 왼쪽부터 시계방향으로 김이탁 단장, 강희은 과장, 남진 교수, 백용태 국장, 이원식 그룹장, 이영환 본부장     © 변완영 기자

 

“도시재생이 부동산 가격을 견인하지는 않아”

 

<강희은 과장> 서울 25개 자치구가 있는데 강남구가 아무리 고민해도 서울시가 고민할 것이다. 마찬가지로 서울시가 아무리 고민해도 국토부가 고민할 것이라고 이해한다. 서울시는 서울시에 한정해서 보지만, 국토부는 국가전체를 살펴야한다. 서울시가 빠져서 아쉽다. 국가의 여러 정책 목표가 있다. 도시재생도 있지만 부동산 문제도 있는데 그 두 가지를 정적하게 조율하는 것이  국가 입장에서 중요하다. 서울시도 도시재생만 하는 것이 아니라 다양한 정책을 펴고 균형을 잡는 것이 필요하다. 다만 내년에는 서울시가 포함될 것을 강력하게 건의를 하고 있다. 

 

서울시 입장에서는 도시재생의 취지가 왜하냐 하면 ‘사람’을 위해서 한다. 강남의 아파트는 시장 가격은 수요는 많고 공급은 적으니 가격은 계속 올라간다. 가격의 격차가 벌어진다. 도시재생의 취지가 서울이 좁은데 가치를 보존해야하는데 노후 주거지의 수요 가치를 높여서 살만하게 하자는 것이다. 그러면 경합지역인 강남은 가격이 떨어질 것이다. 

 

따라서 서울시의 도시재생 취지는 첫 번째는 강남의 아파트 가격 낮추기 위한 것이고, 두번째는 서울시는 과거부터 현재까지 그리고 단독주택, 연립주택, 아파트 그리고 도시재생을 한 지역과 하지 않은 지역, 또 도시재생을 한 지역도 해방촌처럼 별도의 법인이 있는 곳 등등 다양한 모니터링을 하는 것이다. 현재까지 보면 국토부가 우려하는 도시재생이 부동산 가격을 올리는 효과는 없는 것으로 나타난다.

 

또한 김 단장님도 말씀하셨듯이 도시재생 준비된 지역 중에 내년도 지역 선정을 했는데 서울시만큼 준비된 곳이 어디 있느냐! 따라서 ‘서울시가 포함되는 게 맞다’라고 전문가들은 판단한다. 국토부도 이 같은 사실을 알고 있겠지만 국가전체 조율 과정에 빠졌다고 생각한다. 내년에는 꼭 포함될 수 있기를 희망하고 기대한다. 아울러서 성수나 연말 프리 오픈하는 용산 등 젠트리를 방지하기 위해서는 자발적 참여나 소통하는 것이 중요하므로 젠트리 관련해서 어떻게 진행되고 있는지 홈페이지에 공개할 예정이다. 이것도 한계가 있으니 법과 제도 등을 통해 젠트리 방지를 위해서 노력하고 있다.

 

<남 진 교수> 지역선정 기준에 국토부가 고민을 많이 하겠지만, 내가 ‘2.0도시재생 R&D’ 하면서 첫 번째 던진 화두가 우리나라 전 도시가 도시재생에 올인 해야 하는가 이였다. 도시가 모두 재생을 해야 하나? 선정할 때 엄밀히 봐야 한다고 생각한다. 모두가 도시재생을 할 필요는 없다. 똑똑하고 편하게 도시가 쇠퇴하도록 하는게 중요하다. 쇠퇴하는 도시에 주민들이 떠나지 않고 오래 살 수 있도록 만들어주고, 이는 재생을 통해서 한다는 것이다. 

 

우리는 행정구역상 구분은 되어 있지만 다 연결되어 있다. 따라서 선정할 때 주변지역과의 관계도 확인해야 한다. 원인파악이 안 되는 상황에서 보면 어렵다고 본다. 성장단계 평가를 국토부가 할 필요가 있다. 우리도시의 어느 성장단계인가를 파악해야한다. 이번 지역선정에는 그런 것을 반영했으면 한다. 물론 파급효과도 고려해야한다. 

 

두 번째는 국비가 지원되고 돈이 지원되니, 외국이라면 소송감이다. 민간자본이 들어와서 사업성이 어렵고 열악하다는 걸 증명해야 한다. 정치적 논리에서 대상지를 선정하는 것은 안 된다. 국토부도 선정해도, 안 해도 어려운 문제이다. 대중적 지지가 보편적으로 존재하고 민간 활력을 끌어들이기 위해서는 마중물이 필요하다. 파급효과가 있다는 것을 공모자가 증명해야하다. 국비가 들어오면 그걸로 끝나지 않고 이후에 지속가능하려면 사업까지도 평가에서 볼 수 있었으면 효과가 있는 것으로 본다. 

 

서울시가 빠진 것은 아쉬움이 없지 않아 있다. 서울은 지난 7년간 준비를 했고 국토부가 성과를 낼 수 있는 준비해놓은 것이 있다. 부처간 협업 모델이라든지 타 지방에서 할 수 없는 일을 시도했다. 시범에 투기지역이라는 것은 맞지 않다. 

 

“정부, 민간, 지자체, 주민 모두가 협력과 공감대를 가져야”

 

<백용태 국장> 평가의 기준이 명확해야 한다는 좋은 지적을 해주셨다. 그러면 도시재생이 정부나 지자체만이 하는데 재정적인 한계가 있을 것이다. 민간업체가 참여하는 방안은 없는가?

 

<김이탁 단장> 그런데 시험 너무 어렵게 내면 학생들이 싫어한다.(모두 웃음)스스로 공부해서 와서 ‘나 이렇게 공부 했습니다’라고 보여줄 수도 있다. 남 교수께서 얘기한 부분은 항상 논란이 있다. 난이도를 조절하는 것을 맡겨주었으면 한다. 

평가기준이 너무 복잡하다고 하는 분도 있다. 주변지역과의 관계, 공모자가 왜 국비를 받아서 해야 하는지 설득할 수 있어야 한다. 공모자나 지자체장이 우리지역에서 국비가 왜 들어와야 하는지 이유를 알아야한다. 

 

도시재생은 지역사업이라고 해서 기재부에서는 ‘지역사업을 하면 국비를 주는 것 아니냐’라는 식으로 해서는 안 된다. 지방에 맡겨놓으면 계속 쇠퇴 할 것이라는 문제의식에서 출발한다. 방금 교수님께서 말씀하셨듯이 국비가 들어가야 하는 이유에 대해서는 중앙정부와 지자체가 협력해서 지원하지 않으면 재생할 수 없는 상황이 돼야한다. 주민도 참여하고, 민간기업체도 기여, 집주인, 토지주들도 마찬가지이다. 정부 돈이 들어오는데 같이 윈-윈하기 위해서는 서로가 책임감을 가지고 기여해야 한다. 

 

정부는 사업 성격에 따라 민간자본이 필요한 경우에는 국공유지 활용, 입지규제 완화, 금융 및 세제 지원 등 사업 리스크를 최소화하고, 민간자본 유입이 가능한 환경을 조성하여 민간의 참여를 유도할 계획이다. 다만, 민간투자자가 개발이익의 대부분을 사유화 할 우려가 있으므로, 재생사업에 따른 수익을 지역에 재투자 하도록 유도하는 등 다양한 방식으로 공공성을 확보하여, 민간의 수익성과 공공성이 균형 있게 확보될 수 있도록 추진할 계획이다.

 

▲ 좌담회 참석자들     © 변완영 기자


“민간의 개발노하우 살려 참여기회 늘려야 도시재생이 활성화 된다”

 

<이원식 그룹장>건설업계를 대표해서 말하면, 9월25일 8차 도시재생특위에서 선정계획이 있었는데 업계에서는 아쉬움이 있었다. 소규모 지역 추진하면서 뉴딜을 하겠다. 뉴딜이라면 일자리 창출이 포함된 개념이기에 기대를 했는데 이와 달라서 아쉬움이 있다.

 

국비 들어가는 만큼 대중적 지지나 공공성, 공익성이 중요한 키워드가 되는데, 계획하는 사업의 면면을 보면 매칭 해서 할 수 있는 것도 있고, 그 이상의 재원이 필요한 경우도 있다. 이럴 때는 민간의 재원이 들어가야 하는 구조인데 건설업계는 어떤 식으로 참여 할 수 있을지에 대한 고민이 있다. 

 

현재까지는 그런 상황이다. 특별법을 살펴보면 도시재생 전략기획, 활성화 기획, 민간의 재원 유치 조항 등이 있다. 그럼에도 불구하고 구체적인 모습은 잘 안 보인다. 일본 같은 외국사례를 봐도 도시재생 등은 민간자본이 들어와서 한 것이 많다. 하지만 우리나라에서는 재건축 · 재개발 과정에서 이전투구 하는 모습이 각인이 돼서 공공성이 강조되는 사업에 민간이 참가하는 것이 터부시되는 경향이 있다. 민간은 토지개발사업이나 신도시 개발사업등 사업화에 노하우는 가지고 있다. 참여할 수 있는 기회가 마련됐으면 하는 바램이다.

 

그다음으로 개발사업이 구체화 안됐으나 여러 가지 컨텐츠가 있다. 예컨대 주거 개량, 공공시설 리모델링, 혹은 병원 신축 등 여러 형태가 있을 수 있다. 그런 과정에서 아이디어를 제공할 수도 있고 구체적인 사업시행자로 참여할 수도 있다. 민간의 노하우나 기술을 담보한다면 민간이 참여할 수 있는 영역이 확장될 것이라 생각해 민간을 대표해서 건의했다.

 

<백용태 국장> 네, 좋은 지적이다. 하지만 수익이 보장되는 부분은 민간이 어떻게든 참여를 하겠지만, 민간자본이 투입되지 않는 영세지역을 민간이 참여하는 것도 공익적 차원에서 논의돼야 하지 않겠나? 

 

<김이탁 단장> 주택정비과장 할 때 소규모 정비법을 개정해야겠다는 생각을 했다. 광주를 갔는데 나중에 보니 “저희는 재개발 재건축 못합니다. 저희는 집주인이 리모델링을 소규모로 합니다.”라고 하더라. 그래서 재건축· 재개발을 하는 것과 소규모 가로정비사업이 붙어있으면 안되겠다 싶어 분리해야겠다고 생각했다.

 

그리고 민간자본이 안 들어가는 도시재생은 없다. 민간자본이 들어 가야하는데 재건축·재개발의 한계는 조합에서 개발 계획까지 다 짠다. 도시 일부에 대한 것을 다 짜는데 공익성이 약하다. 공익성이 약하기 때문에 논쟁이 붙는다. 

그런 부분들을 해소하기 위해서 도시재생 사업 개발 계획 등 주민이 지자체와 함께 짜게 하고 민간에서는 아이디어를 제공할 수 있는 방향으로 구축해 나가는 새로운 단계다. 또 정부도 민간에서도 아이디어를 제공해주길 원한다. 57개 사업 모델을 각 지역에서 발표했다. 

 

최근 발표하면서 설명한 것 중 하나가 민간에서 제안해주시길 원한다는 것이다. 사업모델을 제공해주면 지역과 전문가들과 논의해서 채택을 할 수 있다. 대표적으로 천안 같은 모델이 만들어지면 지원할 생각도 있다. 기대하고 지원할 것이다. 주택도시기금을 지원할 생각이다. 단순히 소규모 지역은 초기 단계의 준비단계적 성격이 있다. 민간 제안이 거의 없다. 건설업계와 같이 고민할 부분이 있다고 생각한다. 

 

“소규모 개발시대…민간도 공공처럼 뛰어야”

 

<남 진 교수> 서울시의 재개발, 재건축 사업방향을 바꿔 보려고 하는데 조합의 권한은 절대적이다. 조합의 권한을 축소하고 공공조합 지분을 참여해 서울시지분으로 임대주택을 설립하자는 제안도 했다. 민간기업들이 대규모 사업에 주수만하면 돈을 버는 조합 방식을 깨보려고 했다. 하지만 건설사에서 이 구조를 깰 생각도 안하고 있다. 이처럼 재생시대에 맞지 않는 부분을 민간도 제도 제안을 해야 하고 변화를 주어야 하는 ‘오블리제이션’ 같다. 민간도 공공컨설팅도 받아야 한다고 생각한다. 두 번째는 대규모보단 소규모 정비를 하는데 민간은 안한다.

 

소규모 개발시대에는 민간에서도 공공처럼 뛰어야 한다고 생각한다. 민간이 들어오겠다는데 국토부가 막을 이유가 없다고 생각한다. 가로정비 등은 국공유지를 무상으로 임대할 수도 있다. 사업모델을 충분히 찾을 수 있다고 본다. 소규모 정비에 관심을 가져야 한다. G밸리만 보더라도 혁신 공간에  제조업이나 도시형 공장이 판교 같은 외곽으로 빠져나가고 있다. 앞으로 민간과의 협상테이블을 만드는 것을 제도화해야한다. 제도권 내에서 뭐가 필요한지 민간자본이 들어올 수 있는 구도가 돼야한다. 또 하나는 정부는 머릿속에 출구전략이 있어야 한다. 어떻게 마무리하고 빠져나갈 것인지  생각하고 있어야 한다. 5년이라고 보면 마지막에는 민간에게 넘기고 떠나야 한다.

 

<김이탁 단장> 앞으로의 5년은 도시재생 시스템 정착이라고 본다. 개발이익은 재투자되는 선 순환되는 구조가 정착되어야 한다.  개발부담금을 누가 부담하느냐? 개발이익은 누가 취하느냐로 엄청 얘기 나오고 개발의 이익은 그 지역에 재투자해야한다.

 

아까 이본부장이 도시재생 범위를 기반시설 즉 노후화된 도시기반 시설까지 말씀하셨는데 이는 공공성이 더 강하기 때문에 도시재생에 넓은 범위는 들어갈 수 있으나 도시재생의 몸을 가볍게 가는 것이 좋지 않겠나 생각한다.(웃음) 노후화된 SOC 기반시설은 신규로 만드는 것이 아니라 성능을 유지할 수 있는 기초적인 안전서비스, 교통서비스로 봤을 때 성능 유지 할 수 있는 것은 무엇인가 하는 그런 차원에서 접근하는 것이 바람직하다고 본다. 그런 쪽으로 움직이고 있는 것으로 알고 있다.

 

<강희은 과장> 도시재생의 여러 목표가 있는데 그중에서 일자리, 균형성장이 중요하다. 정부가 지자체등에 국비를 주는데 100% 못 준다. 지자체도 마찬가지로 민간에게 100% 줄 수 없다. 그렇게 되면 자생력을 말살을 시킬 수도 있다. 자생력은 민· 관협력이 필요하다고 본다. 서울시도 건설사들과 협력 하는 것을 간절히 바라고 있다. 용산전자상가를 도시재생해서 도심 제조 산업을 활성화 시키려고 한다. 항상 서울시는 예산이 많다고 정부나 다른 지자체가 생각하는 것 같다. 하지만 그만큼 쓸데도 많다.(웃음) 또한 가장 좋은 복지가 일자리창출이니까 도시재생을 하면서 민간기업과 협업하면서 일자리 창출을 하겠다는 생각이다. 용산 같은 경우 과기정통부가 관심을 많이 가지고 있다. 중소벤처기업, 서울시. 카이스트, 시립대, 숙대 등 연구 및 학계가 공동으로 참여해 시너지를 낼 것이다. 용산은 어떤 기업이 들어와서 기업이 이윤을 얻을 수 있는 곳 이라면 국가나 서울시 부담도 줄어들 수 있다. 국가도 마찬가지지만 서울시도 민간기업과 기관의 협업을 기다리고 있다.

 

<이원식 그룹장> 패러다임이 바뀌고 있다. 신규 건설을 할 때 중앙정부가 주고 있지 않느냐, 명의가 지자체 나가니까 유지관리도 너희가 해라는 식이다. 자체가 관리가 안 되니까 시스템도 안 되어 있다. 시설물에 대한 재투자를 해야 하는데 없다. 패러다임이 도시도 그렇고 기반시설도 그렇고 그런 패러다임 안 되어서 각 개별사업으로 가도록 매칭 돼야한다. 각각의 개별법으로 가버리면 컨트롤 타워가 없어 제각각이다. 기본적으로 가볍게 가는 것이 맞지만 정책 조율이라든지 거버넌스 형성 등에 이제는 단독으로 가는 것은 별로 없다. 이제는 그 시대가 온 것 같고, 결국은 사업을 잘되려면 정주시설과 기반시설 이 같이 가야한다.

 

도시재생활성화계획수립단계 및 사업시행단계별…중앙정부 관문심사 거쳐야

 

<이영환 본부장> 정부가 추진 중인 도시재생 뉴딜정책은 복잡한 관문심사 및 평가체계로 인해 과도한 행정 업무가 발생할 것으로 판단된다. 또한 성공적인 사업추진을 위해서는 협업 체계의 일원화와 함께 정교한 기반시설계획도 필요할 것이다.

또한 협업 체계 일원화 및 통합재생예산 제도 필요하다. 하지만 부처간 협업사업추진을 위한 중앙정부 차원의 지원체계가 미흡하다고 본다. 그래서 부처별 중복투자로 인해 사업효과가 낮고 예산이 낭비되는 문제발생이 예상된다. 영국, 미국, 일본 등은 각각지역개발 포괄보조금(CDBG)과 사회자본 정비 종합교부금을 통해 재생보조금 지급창구를 단일화시켰다.

 

<김이탁 단장> 올해 말까지 도시재생 로드맵 청사진을 앞으로 5년의 청사진을 제시하겠다. 거기에서 논의할 수 있을 것이다.

 

<백용태 국장> 구도심 50년 됐다. 기반시설이 거의 없다시피 해 오래된 주거지역(창동 상계 등) 껍데기만 바꾸는게 재생이고, 삶의 질을 높이는 것 인가? SOC로 할 수 있는 것들을 그대로 살려야 하지 않겠나? 즉 재생과 병행하는 방법은 없는지? 기반시설도 민간이 같이 참여하고 정부가 지원해주는 방법은 없는가? 다시말해 열악한 지역 환경 개량도 같이 가는 것은 어떤가?

 

<김이탁 단장> 도시재생사업의 기본문제가 주차, 골목이나 소방 등 최소한의 주거안전, 환경이 목표이다. 거기에 필요한 기술이 있겠죠.

 

<이원식 그룹장> 인프라를 구축하는 것도 중요하고, 민간에서 패러다임을 바꿔야 한다는 것도 맞지만 주거에 포커스를 맞추면 노후화된 단독주택에 대한 주거비중이 많다. 아파트 단지에 대한 아파트 노후화 대책이 소홀한 것 아니냐. 아파트는 재건축 재개발 한다. 

 

리모델링이라는 수단이 있는데 시장에서는 활성화가 안 돼 있다. 첫째는 시장에서도 거주민들도 자기집을 투자의 수단으로 보아 돈이 안 되면 리모델링을 안 한다. 시장에서 자발적으로 패러다임이 바뀌길 기대하는 건 안 된다. 강력한 정책 수단이 필요하다. 지금 재건축 연한이 30년 지나면. 단순히 연한으로만 통제할 것이 아니라 아파트는 50~70년 쓸 수 있도록 만드는데 리모델링이라는 단계를 거쳐야 재건축 허용되는 수단으로 현실화되지 않으면 재건축에 대한 기대는 어려울 것이다. 시장에서 재건축에 대한 기대는 계속 이어질 것

 

리모델링 활성화가 재건축으로도 해결되지 않으면 40~50년된 아파트는 무너질 것이다. 살고 있는 사람들도 안전에 관심을 가져하고 하고 민간도 수익보다는 공익적인 측면에서 접근해야 한다. 정책적으로 제재가 됐으면 좋겠다. 정부가 강력한 투 트렙을 가지고 있어야 한다. 공공주택에 대해서는 전면개량해서 사용하는 강력한 의지 천명이 있다면 시장에서 움직일 것이다. 그러면 민간건설사도 따라갈 것이다. 

 

<김이탁 단장> 그런데 조건이 있다. 참여정부 들어올 때 리모델링 들어왔는데. 리모델링이나 논란이 있다. 재건축과 똑같은 구조 아니냐는 수직증축 논란도 있다. 기술적으로 되는데 왜 안되냐.. 등 본부장이 왔으니 한마디 하자면 초고령사회· 저출산시대로 가면 기존의 아파트는 신축은 어렵지 않나. 이제 리폼 산업으로 가야 한다. 리폼산업이 몇%성장할 것인지 방향을 예측해야 하지 않나 싶다. 일본은 단독주택 중심이지만 그에 맞는 자재 증명제라는 것이 있는데 우리는 주택법에 있던 게 없어졌다. 규제 완화한다고 없어졌다. 리폼을 하려면 인터넷을 통해서 자재를 구할 시스템이 없다. 그 자재의 기본적인 창문, 형광등 등 이  중소업체들이 그 규격에 맞게 디자인하고 수요자 원하는 자재를 공급을 할 수 있어야 한다, 그래야 100년 장수명 주택이 된다. 따라서 리모델링, 리폼이 굉장히 중요하다. 이제는 터놓고 얘기해야 할 시대다. 리폼산업이 건설 산업에서 어느 정도 역할을 해야 한다. 

 

“저소득자 노후아파트에 대한 정비…정부 지원도 필요”

 

<이원식 그룹장> 주거복지 실현 차원에서 단독주책의 개량에 초점이 맞추어져 있다. 그러니 실제 우리나라의 주거유형 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 아파트가 60%이고 그 중 15년 이상 노후화된 아파트가 53%인 520만호에 육박하고 있다. 따라서 노후화된 아파트도 단독주택 못지않게 중요한 정책과제로 다루어야 한다. 지금까지 아파트 노후화에 대한 대책은 재건축이 거의 유일한 수단이었으나 재건축이 사업으로서의 한계도 있고 또한 소위 집값폭등의 주범으로 인식돼 사회적인 갈등도 야기하고 있다. 따라서 재건축에만 의존할 것이 아니라 거주자의 소득수준을 고려해 노후아파트 대책을 정비하고 필요 시 정부의 지원도 시행할 것을 건의한다.

 

<백용태 국장> 아쉬움이 남지만 시간관계상 이것으로 마무리하도록 하겠다. 장시간 열띤 토론에 감사드린다. 중앙정부의 역할은 예산을 어떻게 잘 사용할 것인가? 형평에 맞는 사업을 추진할 것인가? 생각해보는 시간이었다. 관련해서 지자체도 인기상승보다는 낙후된 지역주민들에게 어떤 혜택을 줄 것인가 고민하는 것이 필요하다고 생각한다. 국토부와 서울시에서 좋은 정책을 펴주실 것으로 기대한다.

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