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[기획] 장수명 주택, “100년이 흘러도 언제나 새 집 같이”

튼튼한 구조체를 바탕으로 쉽게 고쳐 오래 사용가능… 에너지 효율도 '1등급'

변완영 기자 | 입력 : 2017/05/23 [09:59]
▲ 세종시에 짓고 있는 장수명 주택 조감도                         © 국토매일


[국토매일-변완영 기자] 우리나라 아파트의 평균 수명은 27년에 불과한 반면 영국은 77년, 미국은 55년으로 우리의 배 이상 길다. 수명이 짧다 보니 잦은 재건축, 재개발로 자원낭비도 심각하다. 또한 아파트가 고층화되면서 재건축이 쉽지 않은 경우도 있다.

 

이에 서울주택도시공사(SH공사)는 수년 전부터 기존 벽식구조 아파트를 탈피해 100년 가는 장수명 주택을 목표로, 리모델링이 용이한 기둥식구조를 채택해 적용하고 있다. 또 에너지효율 1등급, 신재생에너지 도입 등 친환경 주거단지를 선도적으로 적용하고 있다.

 

장수명 주택이란 구조체와 공용설비의 성능을 장기간 유지하면서 내장부품 등 교체 가능한 설비·부품의 교체 편의성을 극대화 해 오랜 기간 고성능을 유지할 수 있게끔 만든 주택이다.

 

이러한 장수명 주택을 공급하기 위해서는 가변성과 수리 용이성을 갖추는 것이 필수적이다. 주택법 제2조는 ‘구조적으로 오랫동안 유지·관리 될 수 있는 내구성을 갖추고 입주자의 필요에 따라 내부구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택’이라고 정의하고 있다.

 

그래서 장수명 주택은 국토교통부 R&D 사업 핵심 분야로 튼튼한 구조체 덕분에 쉽게 고쳐 오래 사용할 수 있는 장점이 있어 ‘100년 주택’이라고 불린다.

 

▲ 장수명 주택은 벽신구조 방식이 아닌 기둥방식으로 다양한 형태가 있다.           © 국토매일

 

벽식구조방식에서 기둥방식으로 전환… 배관·배선 매립 안 해

 

특히 우리나라의 경우는 방 크기의 스팬간격으로 내력벽이 배치된 방식인 ‘벽식 구조방식’이다. 이는 내구성의 문제가 아니라 변화에 대응한 가변성을 수용하기 어려운 방식이기 때문에 장기간의 변화를 수용할 수 없는 한계를 가졌다.

 

이러한 한계 때문에 벽식 구조는 장수명 주택으로 한계가 있어 기둥방식으로 전환이 요구됐다. 그래서 기둥 역할을 하는 내력벽은 더 튼튼하게 하되 바닥이나 배관 등은 조립식으로 개조가 쉽게 만든 주택이다.

 

콘크리트 바닥슬래브에 경량체를 삽입해 콘크리트량을 줄임으로써 건물의 자중을 경감해 지진발생 시 유리하고, 이산화탄소의 배출량을 30% 줄일 수 있는 친환경 바닥구조시스템이다.

 

특히, 장수명을 위해선 건물의 구조체 부분은 유지하면서 기능적 변화에 민감한 내외장재는 쉽게 고칠 수 있어야 한다는 게 전제조건이다. 장수명주택 인증기준은 ▲내력벽 비중을 줄이고 ▲내부 벽면적 중 건식벽체 비율을 높여 이동설치와 변형이 가능하고 ▲사용중 개보수 및 점검이 용이할 것 등이다.

 

장수명 주택은 세대 내부의 모든 벽체가 경량벽체로 시공돼 내부 구조를 사용자 취향대로 바꿀 수 있으며 구조체에 배관이나 배선이 매립되지 않아 유지보수 비용이 절감된다.

 

특히 바닥에 배관시설이 설치돼 화장실 배관 누수로 이웃 간 갈등이 발생하는 일반 공동주택과 달리 장수명 주택은 벽에 배관시설이 들어가 손쉽게 수리 가능하다. 기존주택이 화장실이나 부엌의 위치가 고정돼 있음에 비해 장수명 주택은 이동의 자유가 보장되도록 설계와 시공이 이뤄진다. 이를 위해서 화장실의 오·배수 배관은 아랫집 천장 속에 위치하지 않고 자기집 슬래브 위에 배관을 설치하거나 벽체 속에 배관을 설치하는 방식을 택한다.

 

한국토지주택공사(LH)와 한국건설기술연구원(건기연)은 '비용절감형 장수명 주택' 기술개발을 완료하고 지난 2월10일 세종시 공공임대주택 현장에서 실증모델 기공식을 개최했다. 장수명 주택 실증사업은 세종 행복도시 2-1 생활권 M3 블록(10년 공공임대주택) 14개동(1080가구) 중 2개동(116가구)에 최초로 도입되며, 2019년 6월 경 국민들에게 첫 선을 보일 예정이다.

 

건기연 관계자는 “이번 실증모델 착공을 통해 실증 검증 후 국내 건설업체가 활용 가능한 장수명 주택 가이드라인을 제시하게 되면 장수명 주택 보급이 가시화될 것”이라며 “이로 인한 장수명 주택 보급 확산이 100년 거주를 지향한 새로운 공동주택의 트렌드로 자리 잡을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

 

초기사업비 부담과 실질적인 분양가 상승으로 도입 망설여

 

그러나 현재 우리나라 장수명 주택은 아직까지 활성화되지 않고 있다. 시장에 나오는 1000가구 이상 아파트는 장수명주택 인증을 의무적으로 받아야 하고 우수·최우수 등급이면 건폐율과 용적률 측면에서 인센티브를 얻는 식으로 운영하고 있지만 비용 증가 등의 이유로 대다수 업체에서 이를 도외시 하고 있는 실정이다. 정부는 2014년 12월부터 1000가구 이상 신규로 공급하는 공동주택에 대해 ‘장수명주택’ 건설·인증을 의무적으로 시행하도록 제도를 만들었다.  

 

하지만 이런 장점에도 불구하고 초기 사업비 부담으로 인해 그간 도입이 어려운 상태였다. 즉 초기 시공비가 15% 정도 더 들기 때문에 지금까지 형식적인 최하등급 외에 제대로 장수명 주택 인증을 받은 곳은 드물다.

 

A건설업체 직원은 “투입비가 있어서 다른데 절감될 수 있는 부분은 없고, 실질적으로 분양가가 올라갈 수밖에 없는 상황이다”고 하소연햇다. 다시 말해 정부가 인증제만 실시하고 아무런 혜택을 주지 않다 보니 건설업체들로부터 외면 받고 있는 것이다.

 

따라서 장수명 주택 인증제도를 활성화시키기 위해서는 단순한 인센티브 제공이 아닌 주택도시보증공사에서 분양보증을 할 때, 장수명주택 인증 양호 이상을 요구하고 한국감정원에서는 장수명주택 인증 받은 곳에 대해서는 가치평가를 높게 잡아주는 기준을 발표하는 등 복합적인 인센티브 방안을 마련해야 한다.

 

또한 국토부와 한국감정원, 주택도시보증공사는 실효성 있는 장수명 주택 인증제도의 활성화를 위한 방안을 마련해 설계수명이 100년 이상 가는 아파트를 지어야 한다. 

 

구조변경 및 수리가 쉽고 내구성 갖춰 

 

한마디로 장수명 주택은 수명이 길고 쉽게 변경할 수 있는 주택이다. 철근콘크리트와 기둥만으로 짓는 것으로 내력벽이 없이 가변형벽이 들어가 실내 구조변경이 쉽다. 또한 철근콘크리트로 견디게 한만큼 콘크리트의 두께가 두꺼워 질 수 밖에 없어 층간소음 완화에도 도움이 되며 구조적으로 오래 유지관리 될 수 있는 내구성을 갖췄다. 

 

장수명 주택은 내구성·가변성·수리 용이성 측면에서 점수를 매겨 50점대는 일반, 60~70점대는 양호, 80점대는 우수, 90점대는 최우수 등급을 받는다. 새로 시장에 나오는 1000가구 이상 아파트는 일반 등급을 의무적으로 받아야 하고 우수·최우수 등급이면 건폐율과 용적률 측면에서 인센티브를 얻는 식으로 운영된다. 

 

최근 분양한 아파트 가운데 장수명 주택 적용을 받은 곳은 고덕 래미안 힐스테이트와 광주 센트럴 푸르지오가 있다. 고덕 래미안 힐스테이트의 경우 화장실 벽면에 선반을 만들고 그 안에 오·배수관을 설치하는 기술을 적용해 화장실 층간소음을 줄임으로써 가변성 측면을 강조해 장수명 주택 인증을 받았다. 이 아파트는 평균 20.3대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐다. 

 

광주 센트럴 푸르지오는 1000가구 이상 신규로 공급하는 공동주택으로 거실 바닥면에 두꺼운 내장제를 적용해 층간소음을 저하시켜 장수명 인증을 획득했다. 

 

또한 우리나라도 더 이상 지진 안전지대가 아니어서 아파트 내진 설계 강화에 한목소리를 내고 있지만 초고층 주거단지가 많고 내진성능 확보 비율이 낮아 시민들의 우려를 자아내고 있다.

 

국토부에 따르면 작년 8월 기준 서울시 내진설계현황을 살펴보면 29만6039개의 내진설계대상 건물 중 약 27.2%만이 내진성능을 확보하고 있는 것으로 나타났다. 특히 주거용의 경우 단독주택은 11.7%, 공동주택은 43.2%만이 내진성능을 확보하고 있다. 비주거용 건축물의 경우 내진설계대상 10만5785개의 건물 중 약 23.5%만이 내진성능이 확보 돼 있는 것으로 나타났다. 

 

국토부는 최근 지진에 대한 안전성을 확보하기 위해 내진설계 의무 대상을 종전 연면적 500㎡이상의 건축물에서 200㎡이상의 건축물과 모든 신축 주택(단독주택, 공동주택)까지 확대한다고 입법예고한 바 있다.

 

1988년 6층 이상의 건축물에 대해 내진설계를 의무화한 이후로 그 대상을 점차적으로 확대했으며, 이번에 2층 이상 또는 연면적 200㎡이상의 건축물과 신규 주택까지 내진설계를 하도록 한 것이다. 다만, 연면적 기준의 경우 목구조 건축물은 상대적으로 지진에 강하므로 종전과 같이 500㎡ 이상인 경우에만 내진설계를 하도록 했다.

 

주택업계 관계자는 “과거 내진설계나 콘크리트 두께 기준 등이 제대로 마련되지 않았던 아파트나 주택의 재개발·재건축이 빈번히 일어났고, 이는 많은 비용과 환경파괴 등을 유발하기도 하며 사회전체의 부담이 될 가능성이 크다”고 지적했다.

 

그러나 지금의 아파트들은 건축물의 수명을 보다 길게 잡고 있고 앞으로 재개발, 재건축이 쉽게 이뤄지지 않을 것이라고 봤을 때 내구성·수리 용이성이 높은 장수명 주택이 각광 받을 것으로 전망된다.

 

장수명주택 인증제 시행으로 석고보드 시장 2배 이상 성장기대

 

주택과 상업건물의 고층화와 장수명화에 석고보드는 필수적인 자재다. 불에 타지 않는데다 가볍고, 시공후 입주자 취향에 따라 변형이 가능해 비내력벽의 경우 무거운 습식 콘크리트벽체를 대체할 수 있기 때문이다. 

 

한국내화건축자재협회에 따르면, 국내 석고보드 시장은 지난해 기준 5000억원에 이를것으로 내다봤다. 특히, 올해부터 장수명주택 인증제 시행으로 석고보드 시장은 수년 안에 지금보다 2배 이상 성장할 것으로 업계는 전망하고 있다.

 

최근의 건축물은 장수명화를 위해 콘크리트 습식벽체 대신 기둥식에 가변형 경량 벽체구조를 접목한 형태로 변화 중이다. 또 콘크리트 내력벽이 대부부분이어서 실내구조 변경이 불가능한 30년 이상 된 아파트에도 기둥식구조 적용 방안이 강구되고 있다.

 

이런 요청에 적합한 건축자재가 석고보드다. 가벼운데다 내구성, 가변성, 수리용이성 등의 장점을 두루 갖췄기 때문이다. 석고보드를 활용한 건식벽체란 철보강재인 샛기둥(스터드)과 러너로 된 구조물에 석고보드를 양쪽 면에 적용해 만든 벽체를 말한다. 벽 속은 섬유상의 무기단열재로 채워져 차음성까지 강화되는 구조다.

 

관련업체들은 벽체 변형이 불가능한 콘크리트벽체에 비해 석고보드벽체는 입주자가 선호하는 공간 구성대로 벽체를 세울 수도, 없앨 수도 있어 수요는 더욱 늘어날 것으로 기대하고 있다. 또한 건물의 콘크리트 내력벽을 기둥으로 대체하고, 석고보드를 시공할 경우 층간소음도 줄일 수 있다.

 

석고보드제작 관계자는 “층간소음 완화에 대한 관심과 장수명주택 활성화 제도 등으로 인해 향후 건축물에는 건식벽체를 적용하는 기둥식구조의 적용이 크게 증가할 것으로 예상된다”며 “경량벽체 관련 기준을 정비하고, 공간 활용 최적화를 위한 석고보드 신제품을 지속 내놓겠다”고 밝혔다.

 

이제 장수명 주택에 대한 전국가적인 차원에서 장수명 주택 인증제가 도입되었고, 이와 연계한 비용절감을 위한 기술개발이 시작됐다. 이를 바탕으로 실제 단지에서 실증연구를 거치면 실용화, 보급화 할 수 있는 단계까지 발전할 것이다. 갈수록 인구는 감소하고 가족구조도 변화하는 시대를 맞이하고 있다.

 

따라서 후손에게 적합한 맞춤형 주택을 실현하고 주거비부담을 경감하는 평생주택의 터전을 마련해야할 것이다.

 

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