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뜨거운 감자 ‘부동산 3법’ 국회 본회의 통과…효과 전망은 극과 극

주택법ㆍ도시 및 주거환경정비법ㆍ재건축초과이익 환수에 관한 법률 등 개정안 본회의 통과
분양가상한제 사실상 폐지ㆍ재건축 초과이익 환수제도 2017년까지 유예

이영진 기자 | 기사입력 2015/01/07 [11:17]

뜨거운 감자 ‘부동산 3법’ 국회 본회의 통과…효과 전망은 극과 극

주택법ㆍ도시 및 주거환경정비법ㆍ재건축초과이익 환수에 관한 법률 등 개정안 본회의 통과
분양가상한제 사실상 폐지ㆍ재건축 초과이익 환수제도 2017년까지 유예

이영진 기자 | 입력 : 2015/01/07 [11:17]
[국토매일] 최근 화두로 떠오르고 있는 ‘부동산 3법’이란 주택법과 재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 도시 및 주거환경 정비법 등의 개정안을 통칭하는 것이다.

법들의 명칭에서도 알 수 있듯이 해당 법들의 개정안은 부동산시장 활성화 요소가 뚜렷하다. 법률들의 주요 개정 내용은 ▲민간택지 내 분양가상한제 탄력 적용을 위한 ‘주택법’ 개정안 ▲재건축부담금 부과 유예기간 3년 연장을 위한 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안 ▲재건축 조합원에 대한 3주택 우선 공급을 허용하는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안 등이다.

이러한 부동산 3법이 지난해 12월 30일 국회 본회의를 통과함에 따라 민간택지에 적용하던 분양가상한제가 시행 7년 만에 사실상 폐지(주택법 개정안) 된다. 내년부터 적용될 예정이던 재건축 초과이익 환수제도 역시 2017년까지 3년 동안 유예(재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안)됐다.
 
▶국토부는 주택경기 부양에 강한 자신감

국회에서 계류 중인 부동산 3법이 처리됨에 따라 정책에 속도를 낸다는 방침이다.

국토부는 분양가 상한제의 탄력 적용으로 구매력 있는 수요층의 주택구입 유발과 재개발·재건축 사업의 조합원 부담 완화로 사업이 촉진될 것으로 전망했다.

이를 통해 주택공급과 거래의 활성화, 전세난 완화에 효과를 볼 것으로 내다봤다.

또한 재건축 초과이익 환수제도가 2017년 까지 유예돼 기존 과도한 재산권 침해(재건축에만 있는 제도로 다른 정비사업과의 형평성 문제 발생) 등을 해소한다는 설명이다.

궁극적으로는 제도 폐지까지 고려해 시장 혼란을 최소화하는 선에서 정책을 조율할 것으로  보인다.

더불어 과밀억제권역에 위치한 재건축 조합원에 대해 3주택까지 공급이 가능해져(기존 1주택) 미분양 우려를 해소하고 사업성 개선 효과도 얻는다는 입장이다.
 
▶부동산 3법 중에서 핵심은 ‘주택법’의 ‘분양가상한제’ 탄력 적용

주택법의 개정안은 부동산 3법 중에서 가장 핵심적 내용이라고 할 수 있다.

특히 주택법상 분양가상한제가 민간부분에 대해 탄력적으로 적용하는 것은 일종의 부동산 규제 완화로 볼 수 있어 이목이 집중되고 있다.

과거 주택법의 분양가상한제는 시장과열기에 신규분양 아파트 가격이 급등해 기존 주택가격까지 끌어올리는 것을 방지하기 위해 도입된 제도이다.

다만 최근 들어 변화한 현재의 주택시장 상황을 제대로 반영할 수 없다는 지적이 많았다.

또한 택지비의 가산비와 제세공과금, 금융비용 등을 추가로 반영할 수 있게 완화돼 분양가상한제 자체도 사실상 유명무실해졌다.

이에 국토부는 주택법의 개정안을 통해 기존 분양가상한제의 획일적인 가격산정에서 벗어나 탄력적인 적용을 한다는 방침이다.

또한 분양가상한제 개선을 통해 정책불확실성이 해소돼 주택 구매 심리 개선에도 기여할 것으로 내다봤다.
즉, 구매력이 있는 수요층의 주택구입은 유발하고 일반 주택수요자도 상대적으로 저렴한 기존 주택이나 미분양주택의 구입을 유도한다는 방침이다.
 
▶시장의 반응은 극과 극

우선 업계는 환영하는 분위기이다.

공공부문에 있어서는 여전히 분양가상한제를 적용받지만 민간부문에 있어 탄력적으로 운영돼 숨통이 트였다는 반응이다.

또한 기존에 분양가상한제가 가산비 등의 책정으로 유명무실하다는 지적이 많았지만 업계 입장에서는 그간 기술개발을 통한 신기술이나 신공법 등이 가격에 책정되지 못한 어려움이 있어 한숨 돌렸다는 입장이다.
앞으로 분양가상한제가 탄력적으로 운영됨에 따라 업계는 운영 범위 확대(공공부문)까지도 기대하는 분위기이다.

더불어 가산비용에 신기술과 신공법에 대한 항목도 추가해야 한다는 주장도 제기되고 있다. 반면 주택시장의 거품을 조성하는 반서민적 법이라는 비판적 시각도 만만치 않다. 우선 분양가상한제가 민간부문에서 사실상 폐지돼도 경제적인 효과는 미비하다는 언급이 가장 많았다.

또한 분양가상한제의 사실상 폐지로 일부 투기자본들에 이익이 집중되고 이로 인한 낙수효과는 극히 일부에 지나지 않는다는 지적도 제기됐다.

주택시장 호황기에도 하도급은 항상 최저가 입찰을 유지해 왔던 만큼 이번 정책으로 노동자들의 실제 체감 경기 개선은 힘들다는 의견도 뒤를 이었다.

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 보도자료를 내고 이번 정책은 재건축 활성화를 통한 거품조장에 지나지 않는다고 강도 높게 비판했다.

경실련 측은 “이번 정책을 통해 강남권 재건축 움직임이 다시 본격화될 것이며 그로 인해 세입자들은 주거지를 잃을 것”이라고 말하며 “주택가격이 항상 오를 수만은 없는 것인데 현재 정체기에 있다고 해서 다시 부채질을 하는 것은 바람직하지 못하다”고 지적했다.
 
▶전문가, 향후 효과의 명과 암이 확실히 존재한다는 평가

주택산업연구원의 김태섭 실장은 현재 부동산 3법이 정부 기존 서민 정책에 역행한다는 지적에 대해 “부동산 3법은 기존 정부정책 방향과 맥을 같이하는 것으로 주택거래 활성화를 통한 전반적 주택경기 진작에 목적이 있고 주택 거래 활성화를 통한 주택시장의 선순환 구조를 이루려는 것이 목적”이라고 설명했다.

또한 그는 “다만 서민 소득과 고용문제 해결이 부진한 지금의 상황에서 대출을 통해 주택 매입할 경우 가계부채 증가로 금융 부담이 증가할 것으로 보인다”며 “무주택자에 대한 추가적 정부지원방안이 필요하다”고 설명을 이어갔다.

특히 이번 3법의 통과는 단기적 처방에 지나지 않는다는 지적에 대해 김 실장은 “정부의 지원 대책 등의 효과가 단기적으로 끝나는 경우가 많아 대책 강도는 점점 강해지는 경향으로 향후 실수요자 위주로 정책효과를 보게 될 것”이라며 “실수요자에 대해서는 정책효과가 안정적으로 유지될 가능성이 높다”고 견해를 밝혔다.

끝으로 그는 “기존 정부 정책과 더불어 이번 법 개정으로 정책 파급효과가 어느 정도 길게 나타날 것으로 보인다”며 “다만 전월세 시장 문제는 본질적으로 해결되지 않아 무주택 서민 주거문제에 대한 추가적 대책이 필요하다”고 이후 상황을 전망했다.
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