[국토매일=양정규 기자] 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 열악한 주거환경을 개선하기 위해 서울시가 새롭게 도입한 ‘모아타운‧모아주택’이 소규모주택정비사업의 활성화를 견인하고 있는 것으로 조사됐다. 

서울시는 올해 초 ‘모아타운‧모아주택’ 도입계획을 발표한 이후 8개월 간 가로주택정비사업 조합설립 인가를 받은 사업지는 총 42개소로, 작년 같은 기간 대비 약 61% 크게 증가했다고 밝혔다. 공급세대수를 기준으로 하면 86%(3591세대→6694세대) 증가한 수치다. 

서울시는 이런 추세면 연말까지 약 63곳에서 조합설립 인가를 받을 것으로 전망하고 있다. 올 초 시가 ‘모아타운‧모아주택’ 도입 발표 당시 목표치로 제시했던 ‘2026년까지 총 3만 호 주택공급’을 초과달성할 것으로 보고 있다. 

모아타운 공모에 선정된 후 관리계획 수립 등 추진단계를 밟고 있는 모아타운 대상지들도 순항 중이다. 시범사업지인 강북구 번동 모아타운은 지난 5월 관리지역 지정고시 후 모아주택 5개소(1240세대)가 연내 사업시행계획인가를 거쳐 내년 착공을 앞두고 있다. 나머지 지역들도 관리계획 수립을 연내~내년 완료할 계획이다. 올해 하반기 실시한 추가공모에는 첫 공모보다 많은 19개 자치구 39곳이 신청했으며, 이달 말 대상지를 선정한다. 

서울시는 소규모주택정비사업인 모아주택 활성화를 위해 모아타운‧모아주택의 개념과 관리지침을 마련하고, 층수제한 폐지, 노후도 완화 같이 가로주택정비사업을 위한 각종 기준을 완화한 것이 사업 활성화로 이어진 것으로 보고 있다. 

조례개정 등을 통해 완화된 모아타운내 가로주택정비사업 기준은 △제2종 일반주거지역(7층 이하)의 층수 완화(10층 이하→평균13층 이하) △제2종 일반주거지역 층수 완화(15층 이하→층수 폐지 예정) △노후도 완화(67% 이상→57% 이상) △바닥면적 660㎡ 이하 공동주택 경관년수 완화(30년→20년) △세입자 손실보상시 공공임대주택건립 비율 완화 등이다. 

서울시는 모아타운‧모아주택 활성화를 위해 지속적으로 노력하는 동시에, 주거약자와의 동행을 최우선 순위 과제로 삼아 정책을 추진하고, 투기수요 차단에도 적극적으로 나서겠다고 밝혔다. 

주거약자와의 동행과 관련해서는 세입자 손실보상을 위한 선제적인 대책을 마련했다. 최근 서울특별시의회와 협력해 모아타운내 가로주택정비사업 추진시 세입자 손실보상을 할 경우 공공임대주택 건립 비율을 완화하는 내용으로 '빈집 및 소규모주택정비 조례' 개정을 추진하고 있으며, 이달 중 시행예정이다. 소규모주택정비사업 특성상 세입자 손실보상이 의무화되어 있지 않아 모아타운내에서는 가로주택정비사업 규모가 2만㎡까지 확대 될 경우 이주‧철거시 손실보상 갈등이 우려되는 만큼 사회적 약자 보호차원에서 선제적으로 대책을 마련한 것이다. 

모아타운 대상지를 선정할 때는 반지하와 침수우려지역 등 주거취약지역을 우선적으로 선정하고 주민갈등, 신축 등 투기우려가 있는 지역은 제외할 계획이다. 이를 위해 하반기 추가 공모에 신청한 39개소에 대해 관련기관(부서) 협의, 주민동향, 현장 확인 등 심도있게 검토하고 이달 중 내‧외부 전문가로 구성된 ‘선정위원회’를 개최해 최종 선정할 예정이다. 

투기수요 차단과 관련해서는 모아타운 선정과 동시에 권리산정기준일을 지정해 지분쪼개기 등을 차단하고, 모아타운 내 사업시행 가능지역 등에 대해서는 건축행위 제한을 통해 투기수요를 원천 차단할 예정이다. 

다만, ‘모아타운’은 전면철거방식의 재개발과 달리 사업을 희망하는 주민들이 개별 조합을 설립해 기존 가로를 최대한 유지한 가운데 소규모로 정비하는 방식인 만큼, 과도한 규제로 인한 사유재산권 침해를 최소화하는 범위 내에서 투기수요 억제책을 병행한다는 계획이다. 모아타운 내에서 모아주택 사업을 희망하는 주민들이 블록단위(2만㎡ 이내)로 사업 희망지역에 대해서만 부분개발 또는 공동개발이 이루어지며, 개발을 희망하지 않는 지역은 존치된다. 모아타운 내 사업시행이 예상되는 지역에 대해서는 행위제한 등을 통해 투기수요를 차단할 필요가 있지만, 현행 규정상 행위제한은 조합설립인가 고시일을 기준으로 이뤄지기 때문에 모아타운 대상지 선정일 이후부터 모아주택사업을 위한 조합설립인가 고시일 사이의 공백기간에 대한 투기수요 방지대책이 부재한 상황이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 “서울시가 추진 중인 모아타운·모아주택과 연계해 사업이 더욱 활성화될 수 있도록 적극 지원할 예정이다. 또한, 모아타운 추진시 주거약자와의 동행 차원에서 주거취약지역을 우선적으로 정비될 수 있도록 하고, 투기수요가 발생하지 않도록 신중히 검토하겠다.”고 말했다. 

▲ 모아타운 내 가로주택 정비사업의 각종 완화 기준 (표=서울시)  © 국토매일